Pour la première fois depuis 2011, le marché immobilier tunisien observe un phénomène inédit. L’encours des crédits logement recule, révélant un désamour des ménages pour l’acquisition de biens neufs. Selon Bassem Neifer, analyste financier, les données de la Banque centrale de Tunisie (BCT) montrent que 2025 marque une rupture majeure dans le financement immobilier des ménages.
Bilan comptable : un secteur en territoire négatif
- Encours global des crédits aux particuliers : 30,5 milliards de dinars fin 2025.
- Encours immobilier : baisse de 13,523 milliards de dinars fin 2024 à 13,325 milliards fin 2025.
- Solde net : les remboursements surpassent les nouveaux prêts pour la première fois depuis 15 ans, générant un déficit de 197,6 millions de dinars.
Pourquoi les Tunisiens boudent l’immobilier
Érosion du pouvoir d’achat
- L’inflation réduit fortement la capacité d’endettement des ménages.
- Un Tunisien moyen peut désormais financer moins de 70 % d’un logement standard avec un crédit logement classique.
Explosion des coûts
- Prix des matériaux de construction en hausse de 28 % sur un an.
- La TVA sur les logements neufs renchérit le coût final de 7 à 10 %.
Taux directeur encore trop élevé
- La BCT a légèrement abaissé le taux directeur, mais il reste prohibitif pour les crédits à long terme.
- Selon Neifer, cette rigidité monétaire est le principal frein à l’achat immobilier.
Facteur démographique
- L’émigration des jeunes cadres et actifs réduit mécaniquement la demande locale.
- Le marché se fragilise surtout dans les grandes villes comme Tunis et Sfax.
Les alternatives : se tourner vers la rénovation
Face à l’immobilier neuf inaccessible, les ménages se replient sur l’existant :
- Crédits rénovation : 315,1 millions de dinars supplémentaires, pour atteindre 11,27 milliards. Une partie sert toutefois à financer de la consommation courante.
- Crédits consommation et auto : croissance modeste.
- Crédits universitaires : 14,9 millions de dinars, reflétant le sacrifice familial pour l’éducation privée.
Sans une baisse significative du taux directeur et une stabilisation des coûts de construction, le secteur immobilier tunisien risque la stagnation.
Crédit logement en recul : l’alerte sur l’immobilier neuf
L’immobilier en Tunisie entre dans une phase critique. Le recul des crédits logement illustre la fragilité du marché face à l’inflation, aux taux d’intérêt élevés et à la pression démographique. Les décideurs et investisseurs doivent surveiller ces indicateurs de près : le segment neuf pourrait rester en hibernation tant que les conditions macroéconomiques ne s’améliorent pas.