Logement en Tunisie : le prix de l’inaccessibilité
Un marché qui s’éloigne du revenu réel
En Tunisie, l’accès au logement glisse hors de portée d’une grande partie de la classe moyenne.
Hausse des prix, crédit plus cher, foncier tendu, offre mal ciblée : le déséquilibre s’aggrave.
Derrière le discours politique, les chiffres racontent une autre histoire.
Prix immobilier Tunisie : une hausse plus rapide que les salaires
Selon l’INS, les prix de l’immobilier bâti ont augmenté de +3,5 % entre T4-2023 et T1-2024
Cette progression s’inscrit dans une tendance longue, alors que les revenus stagnent.
Ce que cela implique :
- Le prix moyen au m² progresse plus vite que le salaire réel
- L’épargne nécessaire pour un apport devient hors de portée
- Le pouvoir d’achat immobilier recule mécaniquement
Crédit immobilier Tunisie : un verrou financier
L’accession dépend du crédit. Or :
- Taux d’intérêt élevés → mensualités alourdies
- Endettement plafonné → capacité d’emprunt limitée
- Durées longues → coût total du logement fortement majoré
Résultat : même des ménages solvables sur le papier échouent à financer un logement standard.
Un paradoxe structurel : des logements… mais pas accessibles
Le parc immobilier tunisien dépasse 4 millions de logements en 2024
Pourtant :
- 19,3 % des logements sont vacants
- 424 900 logements restent inoccupés
- L’offre existe, mais pas au bon prix ni pour la bonne cible
Insight clé : la crise n’est pas uniquement une pénurie, c’est un mauvais alignement entre offre, prix et revenus.
Foncier rare et cher : la racine du problème
Le ministère de l’Équipement estime que les besoins en logements atteindront 17 000 hectares d’ici 2030
Freins majeurs :
- Coût élevé du terrain en zones urbaines
- Lenteur administrative des projets fonciers
- Spéculation sur les lots constructibles
- Urbanisation plus rapide que la production de terrains viabilisés
Logements sociaux Tunisie : un effort réel mais insuffisant
L’État programme 5 000 logements sociaux en 2025 (budget : 450 MD)
Et 13 400 logements sociaux en 2026 (budget : 1 093,5 MD)
Lecture factuelle :
- Production en hausse
- Mais volumes faibles face à la demande nationale
- Retards chroniques entre annonce et livraison
- Impact réel limité sur le marché global
Tentatives de correction : TVA réduite, premier logement
La loi de finances 2025 prévoit une réduction de la TVA de 13 % à 7 % pour les logements neufs < 400 000 DT, permettant jusqu’à 20 000 DT d’économie par acquéreur
Effet réel :
- Soulagement ponctuel
- Insuffisant face à la hausse structurelle des prix
- N’aide pas les ménages à revenus faibles sans accès au crédit
Pourquoi l’accès au logement se dégrade (synthèse claire)
Facteurs cumulés :
- Prix immobilier Tunisie en hausse continue
- Crédit immobilier Tunisie plus coûteux
- Revenus réels sous pression
- Foncier rare et spéculatif
- Offre neuve mal calibrée
- Logements vacants nombreux mais inadaptés
Conclusion intermédiaire : le marché favorise l’investissement et la détention d’actifs, pas l’accession des ménages.
Sans réforme structurelle, le logement restera un luxe
Le logement devient inaccessible non par hasard, mais par déséquilibre économique durable.
Tant que le foncier, le crédit, la fiscalité et l’offre ne sont pas réalignés avec le revenu réel des Tunisiens, l’écart continuera de se creuser.
Faut-il continuer à subventionner la demande, ou corriger enfin la structure des prix et du foncier ?
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